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所謂"陰陽(yáng)合同",是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同,一份對(duì)內(nèi),一份對(duì)外,其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示,而是以逃避國(guó)家稅收等為目的;對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示,可以是書(shū)面或口頭。"陰陽(yáng)合同"是一種違規(guī)行為,在給當(dāng)事人帶來(lái)"利益"的同時(shí),也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。
實(shí)際交易中,買賣雙方為達(dá)到避稅或其他目的,向有關(guān)部門(mén)登記時(shí)用一張合同,通過(guò)少報(bào)價(jià)格或少報(bào)面積的方式,降低買賣合同標(biāo)的,報(bào)低價(jià)格少納稅,稱為“陽(yáng)合同”;賣家與買家另簽一份合同,作為實(shí)際支付交易金額的合約并實(shí)際履行,稱為“陰合同”。“陰陽(yáng)合同”不僅使國(guó)家稅收蒙受損失,而且動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心,擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。同時(shí),買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”后,雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過(guò)關(guān),但由于這類合同大多都存在未經(jīng)登記、很不規(guī)范、約定不明甚至只是口頭約定等情況,履行過(guò)程中很容易出現(xiàn)矛盾。
一般因?yàn)?/span>“陰陽(yáng)合同”中的“陰陽(yáng)合同陽(yáng)合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力,而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同,“陰合同”只要內(nèi)容合法,同樣受到法律保護(hù)。然而,如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為,或者以合法的形式掩蓋違法的目的,則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效,被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無(wú)效。因此,對(duì)“陰陽(yáng)合同”要慎之又慎。
實(shí)踐中,鑒于買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”的行為嚴(yán)重違反了中國(guó)稅收管理規(guī)定,有關(guān)部門(mén)查實(shí)后,如果屬于一般偷稅行為,行政機(jī)關(guān)有權(quán)給予罰款、拘留等行政處罰;如果偷稅數(shù)額較大、次數(shù)較多,則可能構(gòu)成犯罪。
一般因?yàn)?/span>“陰陽(yáng)合同”中的“陽(yáng)合同”因不體現(xiàn)當(dāng)事人的真實(shí)意思而不發(fā)生效力,而“陰合同”是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示而認(rèn)定為有效合同,“陰合同”只要內(nèi)容合法,同樣受到法律保護(hù)。然而,如果利用“陰陽(yáng)合同”實(shí)施違法行為,或者以合法的形式掩蓋違法的目的,則不僅偽裝的“陽(yáng)合同”無(wú)效,被偽裝的“陰合同”也因內(nèi)容違法而無(wú)效。因此,對(duì)陰陽(yáng)合同要慎之又慎。
規(guī)范
最終以真實(shí)合同為依據(jù),在陰陽(yáng)合同效力上形成了兩條對(duì)立的規(guī)范:
1、為保護(hù)國(guó)家、社會(huì)公共利益,惡意串通損害國(guó)家利益的合同無(wú)效,即全部無(wú)效。
2、為促成交易,即使現(xiàn)售合同上的價(jià)格條款無(wú)效,但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效,即部分無(wú)效。
法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情從這兩條中拷量,最終確定一條,要么認(rèn)定合同全部無(wú)效,要么僅避稅價(jià)格條款無(wú)效其他條款仍有效。
情形
陰陽(yáng)合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象,短期內(nèi)也不可能完全消除,因而,老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的,法院審判也相對(duì)比較寬松,除非差價(jià)太大,往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形:
1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的,一般認(rèn)定合同有效。
2、對(duì)于差價(jià)太大,一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。
3、對(duì)于賣方不想賣,主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過(guò)戶損害其利益的,一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。
4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅,或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買,一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶價(jià)格條款無(wú)效。
5、對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶,另一方拒絕的,會(huì)調(diào)解,調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。
6、沒(méi)簽過(guò)戶確認(rèn)書(shū),現(xiàn)售價(jià)變少的,視為雙方意思變更,現(xiàn)售合同有效。首先,法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽(yáng)合同,才會(huì)有責(zé)任問(wèn)題,證據(jù)主要指中介在過(guò)戶價(jià)格確認(rèn)書(shū)或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章,或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。
陰陽(yáng)合同的風(fēng)險(xiǎn)
或面臨罰款甚至刑罰
根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第四十條規(guī)定:“納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的,屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款,處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。
還有可能觸犯刑事法律:根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條的規(guī)定:一納稅人不繳或者少繳應(yīng)納稅款偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額的百分之十以上不滿百分之三十并且偷稅數(shù)額在一萬(wàn)元以上不滿十萬(wàn)元的,處三年以下有期徒刑或者拘役并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金,偷稅數(shù)額占應(yīng)納稅額30%以上并且偷稅數(shù)額在10萬(wàn)元以上的,處三年以上七年以下有期徒刑并處偷稅數(shù)額一倍以上五倍以下罰金。
值得提醒的是,買賣雙方是根據(jù)真實(shí)的成交價(jià)依法納稅,即使簽訂了“陰陽(yáng)合同”,也不會(huì)受到處罰。
或無(wú)法取得高額貸款再售時(shí)要承擔(dān)高稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)
就同一標(biāo)的物、同一合同雙方主體,簽訂了兩份對(duì)價(jià)不一的合同,就會(huì)給合同的履行帶來(lái)了不確定性,若兩份合同都真實(shí)有效的話,不論對(duì)賣方還是買方來(lái)說(shuō),都可能會(huì)選擇對(duì)自己有利的那份來(lái)履行。
成交價(jià)奇低合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效
一份合同是否具有法律效力要看三要件:1、主體適格;2、雙方的意思表示真實(shí);3、合同內(nèi)容沒(méi)有違反國(guó)家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。
但是,買賣雙方若是為了逃避繳稅義務(wù),而故意壓低成交價(jià)而簽訂的合同,其一,并非買賣雙方的真實(shí)意思表示,其二,是通過(guò)合法形式掩蓋非法目的,根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定,成交價(jià)奇低的那份合同應(yīng)確認(rèn)無(wú)效。
按評(píng)估價(jià)征稅之后應(yīng)更加關(guān)注稅費(fèi)條款
根據(jù)我國(guó)《刑法》的規(guī)定,逃稅罪是身份犯,即犯罪主體僅限于納稅人和扣繳義務(wù)人,而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋買賣過(guò)程中并非納稅義務(wù)人或扣繳義務(wù)人,因此并不需要負(fù)刑事責(zé)任。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有應(yīng)當(dāng)遵守的從業(yè)守則,若違反從業(yè)守則,則可由從業(yè)單位或相關(guān)的行政管理部門(mén)對(duì)其進(jìn)行處罰。
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